时间：2009年4月22日下午
地点：开达律师事务所701会议室
专题：法院判决解除租赁合同以后如何起算解除日期
主讲人：柳慈民
基本案情：
从1998年1月开始，甲租赁乙的一间商铺做百货经营。租赁期限为10年。双方在合同中约定，在每年的1月5日之前甲要向乙交纳一年的房租，如果甲超过交纳期限60日仍不交纳，乙有权解除合同。
从2004年起，甲就开始拖欠乙的租金，经乙多次催要，甲仍不交纳。乙在2004年6月12日向甲发出了书面解除通知，甲当天就收到了该通知，并且立即做出了书面回复。回复中称其不同意解除合同，并且称其不交纳房租的原因是，在租赁期间内，商铺需要维修，但乙一直没有维修，甲以此作为自己不交纳租金的依据。
乙随即一纸诉状把甲告上法院，要求法院判决“解除”双方之间的租赁合同，并且要求甲支付相应的违约金。
一审法院驳回了乙的诉讼请求，乙上诉。二审法院查明，在甲所称的房屋需要维修期间，甲并没有停止营业，且双方的合同中约定，维修事宜要经过双方的协商。因此甲无权以此为由拒付租金。2006年3月10日。二审法院判决解除双方的租赁合同，并支持了乙的违约金请求。
判决后，甲拒不腾房。乙又起诉，要求甲立即腾房，并从2004年6月12日起至腾房之日起止，按当地政府公布的政府指导价支付占有房屋的使用费。（双方当时约定的租金，远低于政府指导价。）
法院在审理这个案件时，对于究竟从哪一天起算具体的解除日期问题产生了很大的争议。一种意见认为，双方既然对单方解除权有约定，那么在符合解除条件时，有解除权的一方就可以行使解除权。自解除通知到达对方时合同解除。所以2004年6月12日是合同解除之日。甲应从这天起按照政府指导价向乙支付占用该房屋的使用费。另一种意见认为，甲虽然在2004年6月12日收到了乙的解除通知，但是甲不同意解除合同，乙又起诉法院判决解除。法院在2006年3月10日做出了生效判决。所以应当从2006年3月10日开始计算占用房屋的使用费。法院的判决最终采纳了第二种意见。
两种分歧意见的观点：
第一种观点认为，根据我国《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
因此可见，对于当事人已经发出解除通知的合同纠纷案件，法院对于解除合同做出的判决，只是确认或否认当事人解除合同的效力，而不是法院自己来决定合同是否要解除，以及发生合同解除效力的时间。
解除权是形成权，它的行使是享有解除权一方当事人的单方法律行为，也就是说无需对方同意，一方的通知行为就可以产生合同解除的效力。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
但这时法院的判决或者仲裁机构的裁决仅仅是确认一方当事人有无解除合同的权利。包括审查一方是否拥有单方解除权，以及解除通知是否已经到达相对人。所以说法院对解除合同的效力经过确认之后，合同解除的时间应自解除通知到达对方时起算。
第二种观点认为，约定或者法定的解除事由出现以后，并不当然发生合同解除的效力。只有当事人行使解除权合同才能解除。有解除权的一方当事人有权发出解除通知，对方对解除通知不同意的有权向法院或者仲裁机构寻求救济，这个时侯法院或者仲裁机构开始介入双方的法律关系，由于双方对解除行为的法律效力判断不一致，对所产生的法律效果当然也有不同的期待，这时合同是否解除实质上是处于一种不确定的状态，最终的判断是由法院或者仲裁机构确定。
此时，确定的对象是一方是否有解除权，解除权的行使是否符合法定或者约定的条件，行使的程序是否合法有效。只有在法院或者仲裁机构做出裁判以后，上述的这些条件确定与否才会尘埃落定。因此，合同解除的起算点，应从法院判决生效之日起计算。
最高人民法院民事审判指导的意见：
在这个案件中，认定合同解除的起算点究竟是有解除权的一方当事人的解除通知到达对方之日，还是法院解除合同的判决生效之日，关键要看，起诉时原告的诉讼请求是什么。根据原告的诉讼请求不同，法院判决的内容也就不同，计算合同解除的起算点也当然不同。
如果享有解除权的一方当事人，起诉请求法院“确认”其解除合同通知的效力，这时属于当事人自行行使解除权之后，向法院提起的确认之诉。法院经审理后，如果判决享有解除权的一方当事人的解除通知无效，那么合同仍然有效存在，当然谈不上合同解除起算点的问题。如果法院判决享有解除权的一方当事人的解除通知有效，那么合同当然就解除了，法院的判决只是对有效行为的一种确认，这时合同解除的起算日期应当追溯到解除通知到达对方之日。
并且，这种请求法院确认解除通知是否有效的诉讼，享有解除权的一方和被通知的一方都有权向法院提起。当然，他们提请诉讼，所期待的判决结果是截然不同的。
如果当事人的诉讼请求是要求法院判令“解除”双方的合同，那么法院经过审查，发现的确属于法定或者约定的解除情形时，而判决解除合同的。那么合同解除的起算日期应当是法院判决生效之日。
可见，法院判决解除合同，与法院判决确认一方当事人的解除通知的效力。二者的法理基础是不一样的。前者是变更之诉，后者是确认之诉。法院判决解除是法院解除有效的合同，而法院审理一方的解除通知是否有效是对一方解除权效力的判断。
交流会总结：
通过这个案件，我们更深刻的认识了，不同的诉讼请求所产生的判决结果是截然不同的。试想，如果乙当初起诉的不是请求法院解除双方的租赁合同，而是请求法院确认自己解除通知的效力，那么根据上面的论述，本案中的合同解除之日就是2004年6月12日，而绝不会是2006年3月10日。两种不同的诉讼请求，导致两种不同的判决结果，所引起的前后近21个月的房屋使用费差额的经济损失，既是这个案件给予我们最大的警示。
综上可见，在接手一个案件以后，认真分析案情，理清各种法律关系，列出解决这个案件的几种处理方案，并从中选择一个最佳的方案是何等的重要。处理每一个案件都不只是有一种方案，但每一种处理方案都有它的利弊。我们只有具体结合案件的情况选择一种最适合它的处理方案，才能为保证实现我们所期待的目的提供最大的可能。
编辑：柳慈民