媒体报道

引子：（主持人张世彬）

1996年开封市一位叫王玉的老太太，因为要去俄罗斯做生意，便将单位分配给她的一套，两居室房屋交给朋友杨喜全代管。十年之后，当王玉回到开封想要回自己的房屋时，却发生了让她意想不到的事情，究竟是怎么回事呢？这套房屋又会引发怎样的纠纷呢？
谁卖了我的房子：
今年68岁的王玉女士，是原开封天马纺织品有限公司的一名退休工人。据她陈述，当初自己还在天马公司工作期间，公司就给她分配了一套，位于开封市翠园西街2号楼2单元6号的两居室住房。按当时的约定，房屋的产权归单位所有，王玉只享有居住权，并且单位每月从王玉的工资中扣除46元的房租。王玉说，直到现在原单位每月还从自己的养老金中扣着钱。王玉有三个孩子，其中，大儿子和闺女早年都在俄罗斯经商。1996年王玉带着小儿子也去了俄罗斯。想着自己和孩子们将要在国外生活一段时间，家中的房子需要有人看管，于是在去国外之前王玉找到了自己的朋友杨喜全。房子有朋友杨喜全代管，王玉便放心地出国了。转眼间，十年过去了。2007年7月的一天，身在异国他乡的王玉，突然接到国内朋友的通知，说自己的房子换了主人。这个消息让王玉怎么也接受不了。王玉认为，每个月的养老金被扣着，自己的房子还被别人住着，这件事不解决不行啊。
为了弄清事情的真相，王玉当月就从国外赶回开封，并很快找到了现在房屋的主人葛荣先。要求葛荣先立即搬出自己的房子。
然而让王玉意想不到的是，葛荣先拿出了一份与王玉签订的协议，并声称王玉已经将房屋的使用权卖给了他，这让王玉感到非常气愤。认为自从1996年到2007年之间自己就在俄罗斯未在中国境内，不可能与葛荣先签订协议。该协议系葛荣先伪造，其目的在于非法占有原告对该房产的使用权。
开庭审理：
2008年1月3日开封市金明区人民法院适用简易程序对此案进行了审理，后因案情疑难复杂，于2008年3月27日转为普通程序，开封市金明区人民法院民事第二审判庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第120条的规定公开开庭审理了王玉诉葛荣先返还原物纠纷一案。
首先由原告方陈述了纠纷的事实理由及诉讼请求，诉讼请求：一 请求依法判令被告腾出非法占有的开封市翠园西街2号楼2单元6号房产。二 请求依法判令被告向原告支付房租1104元整。
被告针对原告的诉讼进行了答辩：被告葛荣先认为，事情的真相并不是王玉所说得那样。当初王玉与其儿子因做生意赔本，在走投无路的情况下，才将拥有居住权的两居室房屋委托杨喜全代理出售。
葛荣先回忆，1997年6月中介人杨喜全和陈永利曾多次找到自己想要卖这套房屋的居住权，而且当时为了打消自己的顾虑，他们还提供了一些该房屋的“手续”。葛荣先说，当初杨喜全曾给自己出示了王玉本人的工作证、手章以及两套房屋的原配钥匙，正是基于这些葛荣先才相信杨喜全就是受王玉本人的全权委托前来卖房子的。于是1997年6月13日，杨喜全与葛荣先签订了一份买卖居住权的协议，协议书中 甲方为王玉， 乙方为葛荣先，协议约定甲方愿将翠园小区2号楼2单元6号房使用权让给乙方，乙方愿出资金一万元整，购买了该房屋的使用权，产权归属原产权单位，甲方不再承担任何费用，如甲方出现问题有杨喜全负责协调，在协议的最后，葛荣先与杨喜全分别以乙方和中介人的身份在协议上签了字，杨喜全在甲方签字处写上了王玉的姓名，并加盖了王玉的印章。
协议签订后，葛荣先按照约定将15000元现金交给了杨喜全。其中5000元没有写入协议中，另外还支付给陈永利1000元，并打了白条。房子购买之后，葛荣先又花了8000多元钱重新装修了房屋，从此开始了他们平静有序的生活。但是好景不长，2007年7月的一天，几个陌生人的来访打破了他们原有的平静。王玉和他的儿子要求葛荣先归还属于他们的房屋。
被告认为造成今天的结果完全是原告一手造成的，原告要负主要责任，要承担一切后果；再说本案双方有约在先，原告首先毁约，见利忘义，卖出去的东西能再要回来吗？原告不讲信誉，没有诚信。由于原告的毁约定会给被告造成精神上和经济上的极大损失。请求法庭驳回原告的起诉。
争议焦点：
根据原被告双方刚才的诉辩意见，法庭归纳争议焦点如下：第一 杨喜权代理王玉转让位于开封市翠园西街2号楼2单元6号工房使用权的行为是否合法有效；第二 原告要求被告支付租金1104元的请求是否依法成立。
在合议庭归纳争议焦点之后，法庭采用了质辩合一的方式对案情展开了详细的调查。
首先由原告进行了举证，针对合议庭归纳的第一个争议焦点，原告方向法庭出示了三份证据，第一份证据是2007年12月14日开封天马公司出具的证明，该证据主要证明本案争议的房屋产权归天马公司所属，原告王玉拥有居住权。被告及其委托代理人对这份证据没有提出异议。
原告方向法庭提交的第二份证据是，1997年6月9日由被告和所谓的原告签订的一份协议，原告方提供该证据主要想证明原告所合法拥有居住权的房产，现在被本案被告非法占有
被告委托代理人则认为首先原告委托给杨喜全了，所以说杨喜全给我们打这个条，上面写得也很清楚他收到我们的钱了；再一个甲方有什么情况将来杨喜全承担。因为杨喜全是本案的一个关键证人，原告不找杨喜全反而找被告；再一个说如果杨喜全他现在没有死咱大家今天会不会坐在法庭上。现在原告没有理由拿出不让杨喜全卖的证据
这是这个证据很重要。
原告的委托代理人认为刚才被告方在答辩时，已经明确的向法庭说明了这份协议书是中间人提前写好以后，拿到当时他们所谓的签约现场，并且由另外一个中间人杨喜全盖了一个手章。从这一点已明确向法庭表明了本案原告王玉当时不在签约现场，也就是说原告在这份协议书上没有本人的签字，那么没有王玉的签字，这份协议就是无效的，既然是无效的，那么被告所占有原告房产的行为就是非法的。
主持人张世彬：庭审中，我们看到原被告双方各执己见、互不相让，其中被告的委托代理人提到，中介人杨喜全是本案的关键，但杨喜全的意外身亡却让案件的部分事实无从考证，致使案情更加的扑朔迷离。那么杨喜全为什么要卖掉房子呢？他与葛荣先签订的那份协议是否有效呢？
法庭上，原告委托代理人向法庭出示了第三份证据，即王玉的护照，证明1996年6月到2007年王玉不在中国境内，而是在俄罗斯，所以协议书上的签名根本不是王玉本人所签，被告及其委托代理人对该证据不持异议。针对法庭归纳的第二个争议焦点，原告向法庭提供了原开封天马公司出具的另一份证明，即2007年10月18日由开封天马纺织有限公司出据的证据一份，主要证明1997年6月至2000年4月还有2000年5月至今，天马公司每月从原告王玉的退休养老金中扣除房租的情况。被告对该份证据没有提出异议。
被告向法庭出示了1997年6月13日，被告于原告签订的协议书，王玉本人的工作证，王玉房屋的两套原配钥匙以及被告支付给中介人陈永利1000元中介费打的白条。证明被告在买这个房的时候是被告出的资，有协议书证明这房子是被告买的，而不是象原告所说的非法占有 非法居住的；再一个，被告提供的证据说明的是中间人把原告的手续（出具）的都很齐全，被告认为是真实的 可信的，才掏1万多去买的。
原告代理人首先针对被告提交的第一份证据，也就是协议书发表了质证意见：在该协议书上葛荣先就是本案被告所签的字是不持异议的，但是原告方已经向法庭陈述了在该协议书王玉的签字不是本案原告所签，因为从这份协议书已经可以非常清楚的看到甲方王玉以及协议书所书写的字体完全出于一个人之手。第二点 就像被告方所说的原告委托杨喜全对该房进行代管，这个代管的概念是非常宽泛的，本案原告交杨喜全对房屋的代管只是要求他对房屋进行修缮的管理，比如说水电的管理、还有如果下雨刮风了、房子是否出现漏水门窗损坏情况进行管理，但是并没有对杨喜全进行授权对房屋进行销售的代理关系。虽然该协议说房子的使用权转让资金为1万元，并且被告在答辩中也说了支付了1万5千块钱，另加1千块钱的中介费。但是被告至今没有向法庭提供杨喜全或者王玉给被告所打得收条，比如说王玉收到或者杨喜全收到了，被告至今没有向法庭提交该证据。所以说也不能证明被告提供这份证据索要证明的内容。对第三份证据的质证意见对工作证的原件的真实性是不持异议的。想向法庭说明一点由于当时本案原告王玉将房产委托杨喜全进行代管，所以说需要将相关的手续交付与他使用，如果杨喜全没有原告的工作证没有房产的钥匙的话，他不可能对该房产进行一种代理关系。
被告则认为杨喜全收到这个钱时他签的有字，刚才原告的委托代理人说杨喜全收到这个钱没有。因为收到这个钱里面有杨喜全的签字。试想一下如果我委托一个同志给我看门了，我不可能把一些证件手章 工作证 都给他。再一个你要委托的话，你出国了，你的儿子 亲朋好友都在开封，你咋不叫你儿子去看啊？王玉明摆着就是卖房，她现在就是卖了房不认
随后法庭宣读了由被告葛荣先申请，从开封市公安局调取的一份证明，用于证明居民杨喜全于1999年9月意外死亡，户口已注销。原告双方对这份死亡证明没有提出异议。
法庭询问：
随后庭审进入询问阶段，首先原告的委托代理人针对案件的事实部分，对被告进行了发问。
原告问被告：第一个问题就是在1997年6月份签订这份协议的时候王玉在不在现场？
被告：我已经跟法庭说得很明白了，我不认识她
原告委托代理人：那这份协议书上的签字是王玉本人所签吗？
被告：不是，是杨喜全写好之后盖的章，王玉不在现场
原告委托代理人：那你在签定协议的时候杨喜全告诉你，他是一种代管的行为，有没有接到王玉对杨喜全书面的委托书，委托他对该房屋的使用权进行转让的这种授权委托书有没有
被告：这些问题我现在可以不回答，一切事咱调查清楚再说吧
法庭问：你委托杨喜全代管房屋时的授权权限是什么？有无书面委托书。
原告：当时也没有说代管，他（杨喜全）说有个亲戚要住几天，我说那你住吧，反正俺也不在家就把钥匙给他了。我说你住就住，不住了你把它（房子）锁住，没事就来看看房子有没有啥维修的，也就是让他看看有啥情况没有。
原告认为，当初出国时只是让杨喜全代管房屋并没有将工作证、手章交给杨喜全。据王玉讲，在她出国前根本没有让杨喜全出售房屋，她也没有收到杨喜全转让房屋的转让费，那么这笔资金究竟落到谁的手里呢？
据被告葛荣先说，当时葛荣先问原告，说你们到底受到钱没有，王玉儿子说收了一万四。
随后，法庭对被告进行了询问。
法庭问：你在居住期间有没有受过房租或者为什么没有向你收过房租
这个原因是什么？
被告：现在2007年原告去找我提出来要了我才知道。我住了十年了也不知道，从来没有任何人被告 原告 中介人 产权单位，没有任何人找我要钱
法庭问：当时在转让公房使用权的时候经过没有经过单位的同意
被告：没有。
法庭调解：
原被告双方都同意调解。
专家点评：
主持人张世彬:1、王玉将工作证让代管人杨喜全代管公房,是否可以理解为他有权处分这套公房？
河南开达律师事务所郭新治律师：针对杨喜全的行为，原被告双方争议比较大，被告认为杨喜全是受原告王玉的全权委托，杨喜全处分房屋的行为有效。原告认为其把工作证、钥匙、印章交给杨喜全，并没有让杨喜全处分该房，杨喜全私自将该房的使用权转让给被告的行为无效，杨喜全无权处分。因杨喜全已去世，本案的有关事实已法查清，从法庭审理查明的事实来看，王玉在出国时将工作证、私章、房屋钥匙交给杨喜全的行为，是其真实意思的表示，是有效的民事法律行为，王玉与杨喜全之间的民事法律行为附合委托代理的表现形式，形成了委托代理关系。根据我国民法通则第六十三条第一、二款规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。
结合本案，王玉和杨喜全之间口头约定的委托代理协议，应属授权不明。根据我国民法通则第六十五条第一、三款规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式也可以用口头形式，但法律规定用书面形式的应当用书面形式。
因委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。在代理人或被代理人一方死亡或者代理人与被代理人就口头协议表述不一致而又无第三人予以证明时，很容易产生纠纷，这时被代理人就会因委托授权不明而需要向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。因此，在这里提醒大家，签订协议时应采取书面形式，并对双方的权利义务予以明确约定，以防发生争议时无法查清事实。
主持人张世彬:2、杨喜全突然死亡，使事实无从考证，那么他和被告签订协议是否为有效协议？在法律上该如何处理？
河南开达律师事务所郭新治律师：虽然本案中受托人杨喜全已死亡，本案有关事实无法查清，但按照合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由想信行为人有代理权的，该代理行为有效。结合本案，王玉委托杨喜全因委托授权不明，对于相对人或善意第三人来讲其有充分的理由相信，杨喜全持有的王玉工作证、房屋钥匙、私人印章能充分证明其有权代表王玉。同时我国《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形做了以下规定：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订产合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中当事人之间订立的使用权转让合同，不属于无效合同的范围。但因本案争议房屋比较特殊是属于公房，王玉也只是该房的使用权人不是所有权人，一般情况下其只有转租权而无转让房屋使用权的权力。因此，杨喜全代王玉与被告签订的房屋使用权转让协议在不违反法律法规和房屋所有权人关于房屋使用权转租、转让方面的规章制度的情况下，应为有效。但需要说明的是，根据法庭审理查明的事实来看，认为将双方签订的转让协议认定为不定期的转租协议更符合客观事实。根据《合同法》第二百三十二条规定当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，根据以上法律规定，王玉可以随时解除合同，但应给对方以合理期限。
2008年5月23日，本案经过开封市金明区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成了协议:
一、王玉同意就双方争议的开封市翠园西街2号楼2单元6号房屋一次性向葛荣先补偿18000元，葛荣先于2008年8月23日前将该房屋交还给王玉使用，葛荣先交还给王玉房屋时，应保持房屋原貌。
二、王玉放弃要求房租的诉讼请求。
三、双方均不得在因此房屋发生任何纠纷。
主持人张世彬：这个案件从立案到调解成功历时四个多月，到现在调解成功中间法院也做了很多的工作为什么这样的执著要调解成功呢？
审判长徐昆：在开庭的过程中，由于当时的当事人之一杨喜全意外死亡导致案情处理起来非常地复杂，双方当事人的对立情绪非常地严重，如果处理不好会造成一是矛盾升级；二是会造成社会上的不稳定因素。
主持人张世彬：当时这个判决如果直接下的话对双方都不利吗？
审判长徐昆：如果下的话应当是对双方当事人都不利的。第一法院根据这个案件的情况，因为它是公房使用权的有偿转让，是一个无效合同，无效合同也就是应当进行返还。这个房子由于本案的被告，第一没有提起反诉没有向法院明确提出自己的诉讼请求，所以说法院只能判决这个房子归还给王玉，那么说归还给王玉呢，王玉虽然是有可能得到这个房子，但是本案的被告葛荣先在调解之前数次明确表示，你们就是判决我败诉，我也不会从这个房子里搬出来。也就是说判决了
可能判决结果下来了，但是实际矛盾没有化解，没有得到有效的解决，所以说针对这种情况，我们合议庭一定要把这个案件给调解成功。
结束语：（主持人张世彬）
王玉当年到底有没有委托杨喜全代为转让房子的使用权，十二年的风雨似乎已经把当年的那句托付变成了一个历史之谜。不过这个谜对这套房屋在法律上的命运并不能产生实质性影响，因为房屋的产权人是王玉的单位，王玉只享有居住权而没有处分权。当然很高兴我们看到此案已调解结束，已结束了一段恩怨和纠纷，同时我们大家也从此案当中收获了一些关于房屋处分方面的法律知识。好 朋友们下周请继续关注《走进法庭》再见。

【责任编辑：高亮】